民辦养老院用押金投資赚錢成行業潜規则

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高端化成民辦养老機構趋向 白叟入住需交高额押金 業内助士称

民辦养老院用押金投資赚錢成行業潜法则

“世界之大，我的那张养老床不知在哪里？”75岁的北京白叟薛名德一脸茫然。

薛名德佳耦只有一個女儿，出嫁後到云南糊口多年，一年可贵回来一次。跟着春秋增加，薛名德感受糊口愈来愈费劲。最後，他和老伴磋商，一块儿到养老院渡過余生。“除有白叟可以聊谈天，產生甚麼突發事，也能喊获得人”。

薛名德访问後發明，北京白叟多，养老院少，公辦养老院更是一床难求。而進民营的养老院，押金門坎過高，少则两三万元，多则上百万元。“@對%Lknq5%付大大%e2ODH%都@每個月只有几千元退休金的白叟来讲，只能是望而生畏”。

民政部公布的数据显示，“十二五”時代，我國养老辦事床位数到达669.8万张，每千名老年人具有养老辦事床位数到达30.9张，远低于發财國度50张到70张的均匀程度。以是，可以或许入住养老院(老年公寓、托老所)的只是很少一部門老年人，不少处所存在养老院一床难求征象。

公益和营利的博弈

位于北京市海淀區的一家老年公寓，派头的大門、高峻的前厅，前台時時有人打點入停止续，乍一看不像养老院而像個宾馆。

在墙上吊挂的证照中，记者發明這家老年公寓并不是是工商部分挂号的有限责任公司線上麻將,或股分公司，而是民政部分挂号的民辦非企業单元。

業内助士奉告记者，我國绝大大都养老機構城市選择挂号為民辦非企業单元，可以享受國度的經济补贴和地皮、税收上的优惠。因為民辦非企業单元不克不及红利和分红，而养老地產又属于贸易房產的范围，生成具备福利性奇迹與市場化谋划的特色。是以，若何均衡养老地產公益性與营利性之間的瓜葛，始终是投資者一個绕不開的困难。

北京市一家民养分老院的院长张師长教師向记者流露，按照國度鼓動勉励社會本錢進入养老财產的政策，他的养老院在創建早期，每张床位得到了市、區两级财務的补助5万元。

张師长教師说，民辦养老院的收费包含:床位费，每人每個月1100元上下；饭费每人每個月700元摆布；照顾护士费按照辦事工具的分歧，几百至上千元不等。一般来讲，每人每個月需交纳的用度则在2500元至3500元摆布。以500张床位计较，一個月则是120万元至170万元摆布的進账，整年则是近2000万元的進账。而付出重要包含衡宇利用费、人工本錢、水電付出和装修革新用度四风雅面，這些付出一般不會到1000万元。“若是白叟的入住率到达70%以上，民辦养老院是可以实現红利的。虽然没法在短時間内实現巨额红利，但這一市場具有庞大的升值空間，在經济仍处下行通道時，养老比拟其他投資范畴收益加倍不乱”。

专家認為，养老機構的項目修建和运营，對企業的資金能力请求都很高，并且後续谋划資金收受接管又比力慢，没法吸引社會@本%E9zW3%錢大范%4R751%围@進入养老财產。

记者注重到，北京市相干當局部分已起头摸索共有產权的养老模式。共有產权住房是指當局供给政策支撑，由扶植单元開辟扶植，贩賣代價低于同地段、同品格商品住房代價程度，并限制利用和处罚权力，履行當局與購房人按份共有產权的政策性商品住房。

北京的共有產权政策，引發了部門房地產開辟商的樂趣。北京一房地產開辟商肖師长教師奉告记者，他規划收購大兴區亦庄四周的一处230亩用地及16万平方米衡宇，用于养老地產。“項目策動书已提交给了當局，正在期待批复”。

依照肖師长教師的項目策動书，按照共有產权的按份共有分派，公司矜持5%，其余95%對外贩賣。購房人得到50年的產权证，入住後按月付出必定用度享受养老辦事。据估算，投資者终极可实現衡宇贩賣收入60亿元，年养老辦事利润收入3亿元以上。“若是依照养老院的辦事收费，轻資產大要必要10年摆布回本，重資產则可能必要15年至20年才能收回本錢”。

养老市場呈現错位

中國传统的养老方法有三种:居家养老、社區养老、機構养老。機構养老，顾名思义，就是白叟到养老院、养老公寓、养老社區如许的機構养老。

有专家認為，機構养老必要澄清一個熟悉误區，就是将機構养老辦事同等于市場化养老，将市場化养老同等于养老院高端化。如今养老市場有點错位，把存眷點放在了扶植高峻上機構上。养老機構今朝最缺的、最急需的是知足四类高危害老年人的持久照顾护士型機構。“养老項目過分高價化，偏离普惠标的目的，不是甚麼功德”。

位于北京市向阳區的一家老年公寓，离北三环不远，四周就是地铁站。十分便捷的交通，吸引了已76岁的刘家军白叟。

經探问，刘家军得悉這家养老公寓是一個由旅店革新成的养老機構，具有100多张床位。阁下的病院也有130多张床位。今朝在公寓养老的人，大多春秋在70岁以上。

据贩賣部见習司理先容，公寓有大夫24小時监护及供给根本医治，有职業化照顾护士團队賣力平常照顾护士，每禮拜還會举辦丰硕的娱樂勾當。“公寓单人房間有20平方米和40平方米两种，前者代價每個月在15000元摆布；後者收费每個月在25000元摆布。别的，還會按照白叟的身體状态评估落後行分级收费，代價在每個月1万元至4万元不等，重要包括房租、照顾护士费和餐饮费”。

记者注重到，房地產等大型本錢企業在京投資养老機構，根基城市将重要消费人群锁定中高端。就连一些本来做“平價”养老機構發迹的企業，厥後也起头向高端化的线路转型。

一家高端养老院的賣力人奉告记者，海内高端养老院看起来赚錢，但現实红利环境其实不樂观。高端养老院的前期投入很大，触及拿地、開辟、扶植等。“养老院内另有50%的空間要拿来做餐厅、健身房、阅览室等大众空間，只有附加價值，很难直接获益”。

高额的养老院押金

在不少人眼里，陈師长教師算得上是一個樂成的“北漂”。20多年的打拼後，他在北京有房有車有本身的公司。事情顺风顺水的他，一向有一個芥蒂，就是千里以外的怙恃日渐苍老。

颠末长時候的思惟事情，陈師长教師的怙恃终究承诺到北京随儿子糊口。但怙恃有一個前提，就是不和儿子住在一块儿，“担忧和城里的儿媳妇合不来”。

陈師长教師满口承诺，同時在公司四周寻觅合适的养老院。經朋侪先容，陈師长教師来到一家民辦养老機構，“据说那邊的前提不错”。

陈師长教師去咨询時，客户司理拿来一份《會籍辦理法子》，“白叟入住時必要在50周岁至80周岁之間，能自理，120万元在入院時就得交纳”。

据客户司理先容，120万元是50平方米套間的押金，另有一种25平方米的套間，押金是70万元至80万元。“合同三年一签，白叟分開這里時，押金可全额退還。交纳押金成為會員的白叟，每個月無需再付出床位费，但需交餐费和水電费”。

虽然會费昂扬，但陈師长教師仍是被告诉:养老院已住满了，只能预挂号，前面另有300多人在列队。

一名業内助士说，民辦养老院收取押金的几多，全凭谋划者本身定。用白叟们交纳的押金举行投資，赚牟利润，已成為行業潜法则。有的白叟攒了一生养老錢，本想安度暮年，成果資金链断裂，老板跑路，最後血本無归，如许的案例近期在各地反复上演。

早在2013年7月，尚佰易保养苑開张。2016年2月，养老院告诉白叟:凡一次性交纳押金20万元的白減肥食品,叟，都可享受免费食宿平常照顾护士等养老辦事。随後，有50多位白叟交了800多万元押金，并签定了《入住协定》。

但是，谋划到2016年7月，這家养老院先是停水停電，接着“院长”和員工也都垂垂地不见了踪迹。無奈之下，白叟将尚佰易保养苑告上法庭。2018年年头，白叟拿到了法院的民事裁决书，但至今没有收到养老院應當返還的押金。

针對肆意收取包管金的乱象，有一些处所立法機構起头出台相干划定。2017年11月30日，重庆市第四届人大常務委員會修订經由過程了《重庆市老年人权柄保障条例》，于2018年3月1日起实施。条例第四十三条划定，养老機構因付出老年人入住時代的医療等應急用度，必要收取包管金或押金等用度的，金额不得跨越该老年人入住养老機構月辦事费的6倍。

有法令人士認為，遊走在法令邊沿的养老院包管金，一旦没法退還便可能被科罪。關于非金融機構面向不特定大都人以各类情势收取公家資金的，今朝涉嫌两個罪名:一是不法吸取或變相吸公家存款罪；二是不法集資罪。

公益性應是养老機構第一属性

對话人

中南财經政法大學法治成长與司法鼎新钻研中間传授 郭泽强

华东政法大學房地產政策法令钻研所所长 杨勤法

法制網记者 王阳

當局市場社會互相协同

郭泽强：从發财國度走過的進程来看，养老模式大致有两种类型，一种是由當局主导笼盖全社會的高福利的一元模式。其不足在于可能會助长了公民對當局的依靠，且國度财務付出的压力增大，难觉得继。若要扭转這类既定的一元模式又常常寸步难行，终极致使國度成长活气削弱，經济成长受损。另外一种是多元模式，重要由小我公道包袱，鼓動勉励社會多方志愿介入，支撑企業進入，阐扬市場機制的感化，渐渐構成多元双赢的组合模式和保障系统。這类模式既可降服公民對當局的依靠，又能知足公民日趋增加的個性化的养老需求，有益于加强國度可延续成长的動力和培养杰出的社會风俗，其上风不言自明，故已成為不少國度(地域)养老模式的理性選择。

养老财產是一個包含分歧情势的多条理综合系统，當局、市場和社會在此中饰演分歧的脚色，任何一种機制都不成能解决全数问题。當前，當局應當承當成长养老财產的主导感化，重要體如今整體计划、政策支撑和监視辦理三個方面。清楚界定當局的主导位置後，要充实调動养老财產中市場的主體职位地方，在知足老年人根基养老辦事需求的根本上，多渠道引入市場中各类主體介入，出格是调動民間本錢踊跃性，补充當局保障气力的不足，知足老年人多条理、多样化的养老需求。

杨勤法：跟着我國老龄化的快速呈現，對养老辦事的需求會不竭增长，养老财產将成為我國經济的下一個蓝海。养老财產涵盖的范畴很是遍及，养老根本举措措施、养老產物、病愈保健、文化教诲、休闲文娱、养老社區等，與老年有關的医療财產市場如专科病院、社區病院、病愈病院等，乃至與老年医療相配套的老年器械财產如手杖、轮椅等，均可以纳入养老财產。

要使养老财產成為經济成长新引擎，必要當局、市場、社會各方的正肯定位，阐扬各自功效。

起首，要有用阐扬當局在养老财產中的主导感化，當局應清晰在养老财產哪些可為、哪些不成為。我國現有的养老政策，更多的體如今政策和计划层面，涉老律例政策體系性、和谐性、针對性、可操作性有待加强，相干的法令律例不完美，有些政策界线必要有所立异與冲破。好比，养老财產属于地皮占用型的财產，必要地皮與房產。养老财產触及多個當局部分，當局部分間應創建沟通彰化外送茶,和谐機制。

其次，养老既然是一個财產，就應按财產纪律运行。财產成长的主體必定是市場，為此應充实阐扬市場的主體感化。依照國度的养老计划，應完美公建民养分老機構辦理法子，鼓動勉励社會气力經由過程独資、合股、互助、联营、参股、租赁等方法介入公辦养老機構鼎新。

最後，要阐扬社會的协同感化。社會各界要為老年康健财產供给全方位的支撑，包含老年教诲、老年文化、老年文娱等，增强涉老数据、信息的聚集整合和挖掘應用，創建基于大数据的可托统计阐發决议计划機制，更好地辦事于保障改良老年人民生和公共創業、万众立异的項目等。

完美三位一體辦事系统

郭泽强：从逻辑上讲，機構养老與市場化养老属于养老的分歧类型，二者存在交织，不该简略同等。機構养老主如果經由過程法人機構，或是从属于医療機構、企奇迹单元、社會集團或组织、综合性社會福利機構的一個部分或分支機構，来完成老年人供给饮食起居、干净卫生、糊口照顾护士、康健辦理和體裁文娱勾當等综合性辦事。市場化养老则因此养老财產以市場化供應為重要标记的养老类型。养老機構在社會养老辦事系统中具备首要支持感化，养老辦事機構在扶植和运行中也具备必定的市場化性子，且市場化在必定水平上可以知足部門老年人的较高程度养老需求。

我認為，养老機構的第一属性還應是公益性，市場化只能是其次要属性，理當辦事于公益性的功效與属性。别的，市場化养老毫不同等于高端化养老。市場化是為了整合社會养老各类辦事資本而采纳的手腕，供给质量良好、代價适度的养老辦事才應是機構养老辦事的底子方针，其高端化應重要表示在养老辦事人材、辦事内容、辦事质量等方面，而并不是高端化的乃至奢华的养老举措措施装备。

杨勤法：我國的機構养老主如果公辦养老機谈判民辦养老機構。公辦养老機構有部門公建民养分老機構；民辦养老機構分营利性和非营利性的，非营利性的养老機構，一般挂号為民辦非企業单元，营利性的养老機構一般挂号為企業。不管养老院、养老公寓或养老社區，有公辦的、也有民辦的。機構养老不即是市場化养老，國度經由過程地皮划拨、优惠貸款、运营补助、采辦辦事等方法，支撑社會气力举行养老辦事機構。今朝公辦养老機構在我國养老機構仍占重要比例，國度承當了养老機構的重要創辦和运行用度。因為我國老龄生齿的数目不竭增大，公辦养老機構难以知足日趋增加的必要，我國要依照政策指导、當局搀扶、社會創辦、市場鞭策的原则，成长和完美居家养老、社區养老、機構养老等三位一體的辦事系统，讓社會資金更多地介入到养老辦事業。

市場化养老也不是所谓的高端养老，市場化的目标是调動社會一切資本，依照市場纪律，阐扬市場主體的踊跃性，為社會供给更多的养老辦事。市場化的成果是讓更多的白叟能享遭到機構养老的便當而不是相反。在制订機構养老政策時，公辦养老機谈判部門公建民养分老機構要连结非营利性。

創辦养老機構應明白是不是营利

郭泽强：今朝，我國公辦养老機構共有3种模式：公辦公营、公辦民营、公建民营。對這一群體的财產成长，上面三种模式，在公益性與营利性之間，都必需起首倡导公益性优先，分身营利性。若是养老财產以营利為主，過度寻求长处，象征着养老辦事的代價也可能會水长船高，再也不是养老的機構而是收取老年人财帛的吸金石，可能成為老年人的恶梦。我認為，均衡公益性與营利性，起首公益性的养老辦事财產要形玉成笼盖。简言之，就因此居家养老為根本，以公益养老辦事機構與社區养老辦事中間為主體，以营利性機構作為弥补，终极才能整合成一個立體的、知足分歧条理的养老辦事系统。同時，為了避免公益性养老院采纳贸易性子，主如果經由過程建章立制、明白鸿沟来解决公辦公营、公辦民营、公建民营三种模式的单元责任與小我追责。
隆乳,

杨勤法：民营本錢進入养老财產，按我國現行政策，既有注册為营利性的企業，也有挂号為非营利性的非企業单元。為包管养老财產的本錢投入，必需均衡公益性與营利性。

在申请創辦养老機構時，必需明白是不是营利。若是是营利性的，则由創辦单元自行决议谋划(包含收费等)，國度不加干涉干與，养老機構按企業依法谋划及纳税等，國度也不做資金投入，不给响應的优惠。對付非营利性(公益性)的养老機構，創辦单元可以得到一些其他的公道长处。如税收优惠、品牌鼓吹、產物采購等。企業用于創辦非营利性养老機構的資金可以避免税；創辦非营利性养老機構的企業可以晋升品牌形象；創辦非营利性养老機構的企業可以从事养老機構的上下流财產，其創辦的养老機構可以优先采購其產物等。挂号為非营利性的养老機構，就不该按贸易性子谋划，必需供给公益性的养老辦事，同時可以享受相干的政策优惠，如地皮划拨、财務补助、貸款贴息、税收减免等。

押金没法退回可能涉嫌犯法

郭泽强：關于养老機構的收费问题，主如果《养老機構辦理法子》第十九条予以划定：“养老機構理當按照其挂号类型、谋划性子、举措措施装备前提、辦理程度、辦事质量、壯陽藥, 照顾护士品级等身分肯定辦事項目标收费尺度。养老機構理當在夺目位置公示各种辦事項目收费尺度和收费根据，并遵照國度和处所當局代價辦理有關划定。”据此划定，不管公辦，仍是民辦养老機構都必要公示收费根据，而且遵守國度和处所尺度收取用度，以現实知足养老必要。民辦养老院收取的押金并無法令根据。

一些民养分老機構會收取押金，已成為行業默许的法则。押金的详细数额要以两邊协商為准，按照合同来肯定；今朝的法令律例中，對付民辦养老院的資金羁系范畴是他们的运营資金用度，但對押金的用处并無划定和羁系，处于“盲區”。实践中，民辦养老院如将白叟押金用于投資，一旦資金链条断裂，将给白叟糊口带来重大影响。若是民辦养老機構以交押金的名义向老年人收取金錢，并赐與必定回報，商定一按期限可以退回本金的，這就涉嫌不法集資或不法吸取或變相吸取公家存款。

杨勤法：民辦养老機構收取各类名义的押金(预支款、包管金等)，現行法令确切没有明白的划定，养老機構收取押金的羁系主體其实不清楚，究竟是民政部分、金融羁系部分、市場羁系部分仍是其他部分，没有一個明白的界定，羁系部分辦理的法令根据也不详细。

為保障老年人的权柄，對付民辦养老機構收取押金的举動，相干部分可以創建同一的单用处卡协同羁系平台，确保發卡信息透明，施行動态智能羁系。明白履行押金危害警示轨制，發卡主體的押金到达划定的危害警示尺度後，理當采纳银行专户辦理或采辦如约包管保险、担保函等危害防备辦法。創建笼盖单用处卡全進程辦理的信誉治理系统，健全信誉联動赏罚機制，做到事先信誉核對，事中信誉分类羁系，過後联動赏罚。